臺灣

邁入第21年的金石獎，self storage為公部門、房地產業以及消費者帶來整個市場的最新資訊，以及實際經驗的一個交流，「2013兩岸三地人居發展高峰論壇」於9月24日在台北寒舍艾美酒店舉辦。集結兩岸三地房產菁英的對話，針對由房地產景氣循環經驗，看台灣、大陸及香港房地產未來展望，及營建業全球化趨勢及發展為論壇議題，與會人次盛況空前，特將當天活動內容摘要如下。解析房地產多元觀念交流中華建築金石獎主任委員楊瓊瓔：今年論壇重點也就是藉由房地產景氣的一個循環經驗，看台灣、大陸、香港、澳門的房產，以未來的展望為主題，邀請兩岸優秀代表一起來解析房地產未來的景象，以及所面臨的全方位的挑戰，並提供給業者及消費者不一樣的思維，同時配合政府政策關注房地產的發展，面對全球金融業的趨勢以及環境的迅速變遷，在海峽兩岸多元化的變化發展、挑戰如何融合房地產的政策產業的結構、企業的經營還有財務的金融以及不動產管理等多方面，提供一個全面性、多元觀念的一個交流。經濟復甦標誌走向全球化全聯房地產商會創會會長聶梅生：房地產已經成為整個全球經濟是否能夠復甦的一個標誌，透過兩岸三地的房地產論壇，大家可以共享我們全球化的一些觀點，同時也能知道兩岸三地房地產的態勢，通過金石獎的活動，我們會走向全球，不光是兩岸三地還是兩岸四地，我們應該走向全世界。兩岸合作營造業相互投資陸委會副主任委員林祖嘉：兩岸如果能一起合作交流的話，對雙方而言是非常大的幫助。尤其6月簽署的兩岸服貿協議，營造業是可相互開放、投資，希望未來可以看到兩岸的營造跟建築有更多的合作，實際推動兩岸居住品質，此次高峰論壇兩岸三地的一流學者匯聚，相信透過交流，可以得到更多的最新產業資訊，對於未來推動兩岸三地的這個建築品質的提升跟居住環境的改善也會有非常大的幫助。節能環保推動智慧綠建築海基會董事長林中森：房地產業一般稱為火車頭的產業是經濟發展的溫度計，跟生活的品味、都市的風格以及整個環境的生態，都有密切的關聯。目前在建築業、房地產業不斷在升級，兩岸都在推動節能環保的建築及智慧綠建築，現在看到兩岸三地所發展的建築都是最先進，都融入了中華文化、台灣文化的元素，打造了合宜的居住環境，期待兩岸關係能夠向前精進，讓交流合作成果引領全球發展。議題一： 房地產景氣循環 展望未來中國發展20年來最高位演講人：全聯房地產商會創會會長聶梅生：中國房地產的形勢和未來的發展，由於中國大陸、台灣、香港情況不是太一樣，當房地產的各項指標達到本輪調控的最高位，也是整個中國房地產發展20年來的最高位，這是一個判斷模式。中國經濟是三角馬車，一個是投資，一個是出口，一個是內需。投資無疑是非常重要的，而中國房地產的投資佔了整個中國固定資產投資20%，如果房地產過熱，會擠散其他產業的投資，相對所有的錢全到了房地產這邊，其他的經濟轉型就難以完成。高房價之下風險值得省思演講人：淡江大學產經系副教授莊孟翰：台灣或是中國大陸看到的這一波政府特別壓抑政策，造成沒有辦法發揮它的效用，主因為這波在這全球性全都利率低，另一個重點是中國大陸、台灣及香港也同樣，造成儲蓄率提高，其中一個問題就是中國大陸城鎮化的建設，可能會帶動很大的需求，但全世界應該沒有一個國家的房產，景氣可以超過10，所以在高房價之下，可能已經漸漸進入它的風險區，是值得認真的去思考。風險會遠高於利潤，但是好地段好的房子來講，像豪宅等等那種區隔市場、M型的兩端慢慢會出現，所以在經營面，可能會找到這一部分，另外那一端是政府的責任，是經濟保障房或國宅。房屋資料庫全面透明化全聯房地產商會香港分會主席高廣垣：房地產的市場全世界各地都是一樣，要看他的人口，人口的增長、經濟的增長以及外來投資，還有居民的收入的增長、家庭人口等，聽到莊教授說到台灣的房地產可能香港化，特別解釋此現象，香港有很多高樓大廈，但有一個很震驚的情況，就是香港有很多沒開發的地，其實說現在香港包括大陸，包括住房全部加起來，所用到土地面積只占了總面積的30%，等於說有70%的土地是未開發，所以說香港沒有土地的說法，這個是不對的。香港政府應該做的其中一個實施細節，就是要建立一個全面透明公開的，土地跟房屋的資料庫。第二個開拓一些新的城鎮及廉價住居，其次則是從政策及稅賦去調整合適當下的作為。南北失衡城鎮化後遺症中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮：台灣城鎮化造成一些問題，如貧富落差、南北失衡及城鄉差距，這些都是城鎮化的後遺症。未來台灣房地產，沒有永遠漲的道理，台灣下一個波段房地產要起來，就是靠大陸的人口，香港房地產上來是因為人口一直在擠壓，新加坡也一樣，但台灣若沒有這個條件，房地產未來就沒有機會，所以兩岸密切的合作，可以預計未來房地產有一個很好的前景。另外，台灣未來的房地產有一樣黃金產品就是「休閒不動產」，包括酒店、民宿有關旅遊的產業是全面性的發展，因為兩岸旅遊便利性，所以未來10年休閒不動產受重視。供小於求房價一定會漲瀋陽華新聯美置業有限公司副總經理孫永安：目前大陸的房地產，只發展到第三階段，無論大陸、香港、台灣、澳門，市場經濟一定由供需決定，如果供量不夠的話（供小於求），那房價一定會漲，比較典型的在東北的瀋陽，商業供量非常大，所以想要房價上漲，根本是天書奇譚，據統計現在全國排前三名，且人口僅僅不到980萬，這些商業產品怎麼銷？是一個問題。所以權股一定是由市場決定，這才是真正符合市場經濟，供量決定房價走勢。台灣房地產值得大陸借鏡天津南開允公集團董事長兼總經理張偉力：台灣房地產項目每一個都很精緻，值得大陸房地產借鏡，未來中國的房地產市場，個人認為會是產業、城市跟人相融合的基礎上來實現的這種產業，並且肯定在產業的發展過程裡，這種資源的聚合、生產要素的聚合，會根據不同的城市、不同的地點，會有不一樣的定位，也不可能全然一樣，對於有用的市場化手段，肯定會形成各自不同的發展。掌握利潤風險永續經營淡江大學產經系副教授莊孟翰：未來可能要在區隔市場，提高品質之外，還有未來的管理維護等等，這一部分也可能還有點落差，所以未來的區隔市場是一個很大的空間，台灣這個區隔市場目前沒辦法那麼mini storage明顯，提醒大家不管任何投資第一個重點是時機，第二個是地段，利潤跟風險之間景氣的循環要掌握，是永續經營很重要一個方向。我想在國際化、全球化的大前提之下，大概兩岸四地所有的中國人可能資金、資產要重新去配置，對於房地產未來的發展趨勢，數位化住宅興起，是雲端建築這一部分重要發展，期望兩岸四地的為建築居住品質快速的提升。市場化開放助蓬勃發展全聯房地產商會香港分會主席高廣垣：中國改革開放的下半場剛開始，未來會越來越精采，30年的改革開放經驗，證明凡是市場化的開放，一定會有蓬勃的發展，只要堅持現在的調控思路及政策，中國未來還有很多投資機會，對消費者而已。當然地段包括這個城市，需要大家注意，在中國城鎮化的這個過程中，一定要牢牢把握產業城市產生的三種結合，這是對開發商的忠告和建議。改革創新健全發展途徑全聯房地產商會創會會長聶梅生：改革和創新是使中國房地產走向健康的唯一途徑，改革主要是政府層面的事，必須突破一些根本性的改革，比如說土地制度、戶籍制度、金融創新，如果問題不能解決，中國的房地產實際上就變成一個巨大的危險和瓶頸，創新主要是幾個城鎮的事，要密切關注各種各樣的創新工具，走出自己的路。議題二：營建業全球化 宏觀面看發展產業國際化邁向國際必然中華民國工程技術顧問商業同業公會理事杜俊：所謂營建業全球化趨勢與發展，全球化是一個很重要的關鍵，兩岸三地除了香港本來就是一個已經全球化的地方，兩岸內地跟台灣大概所有的政府也一直希望能夠推動所謂的全球化、營建的全球化，我們公共工程委員會最近也研擬了工程產業全球化政策的白皮書，希望能夠協助業者走向國際化。營建業在一個國家發展跟基層建設的開發，是扮演非常重要的角色，不管各型各類的土木工程、機電工程，都是由民間參與，在台灣所有的公共建設，絕對是一定要取得綠建築執照，還要智慧建築，甚至於擴大到可能需要一個智慧城市，業者無論在技術方法、材料管理方面，都要走創新的管理。營建產業全球化是自然的趨勢。產業國際化絕對是邁向國際之路，因此必須隨時準備妥當，全球化市場因為規模大，市場性質很複雜，在全球布局的時候，一定要考慮自己的優劣，了解當地風土民情、法規等。將競爭優勢是建立在一個新的思維跟專業的技術，怎麼樣來掌握這個市場的發展與競爭，提升自己的優勢。還有如何把各個專業的領域來做一個結合，透過合作來分享，才有辦法真正的走向全球化。專業技術建立競爭優勢財經專家田大權：近年打房政策儼然已成為各國政府的一致策略，若要談及全球房地產的部分，全世界都在關注的三個魔術數字是必須參考因素，此三個魔術數字為美國的6.5%失業率、2%的通貨膨脹指數CPI以及2.5%的經濟成長率GDP，代表了QE量化政策的三個魔術數字，若達到以上指數基本上就要退市了，因此這三個數字牽動全球經濟走向。美國升息是否會帶動全球升息？而各國利率政策的訂定，影響金融及產業發展，其中近來還有一個特別現象，以中國大陸為例，在中國大陸因實施房產稅，造成了一波為了避稅而申請離婚的離婚潮，也因此讓中國大陸成為全世界離婚率最高的地方，但同時中國又成為全世界同居率最高的地方。目前兩岸三地的政府單位政策執行非常重要，金石獎另一層面也就是善用專業力量去影響到兩岸三地的主管機關、政府單位，力爭政府提出明確的產業政策，告訴百性未來發展方向，就房地產這個產業而言在世界各地價值都是兆元起跳，不論幣值是人民幣、港幣或台幣，整體發展的總金額，都占國內GDP非常大的比例，對一個國家而言這麼大的一個比重，牽扯到的是民生工業這樣一個產業，因此對於政策導向皆會影響國家經濟發展，是政府值得醒思關注之處。台灣的情況就三地來說發展比較快，大家也都知道台灣在全球也許是第一個國家把綠建築當作法規的，是所有的建築都一定要綠建築的規劃，現在有規定多大的建築以上一定要智能建築，在綠建築裡面也有規定大概百分之幾的建設是一定要用綠建材，當然因為台灣地形很小，所以對於這個資源的維護是要求的特別高。另外，以台灣房地產來說，有一項值得關注的就是「永久產權」，在大陸土地產權為70年、新加坡是99年，相較之下台灣的永久性顯珍貴。中美生態示範城市布署大陸美國龍安集團總裁饒及人：關於房地產有項因素需考量，就是國際形勢對房地產的影響，只有太平盛世的時候房地產才會漲，穩定的政局相對重要，龍安作為一個戰略合夥人，在中國就是推中美的生態示範城市，另外，人民幣的自由化，應該也是一股無可阻擋的趨勢。就現階段而言，積極佈署大陸是趨勢，大陸不需要台灣的資金，但非常需要台灣的人才與技術，還有台灣優良的傳統，兩岸合作才能帶來更多商機。綠色智能建築改善環境濟南金科西城房地產開發有限公司設計經理曹宇棟：台灣發展綠色智能建築有一定成效，智能化和綠色建築對於人的居住環境改善，包括舒適性各方面是指標性的條件，從研發到推廣能否運用到人們的生活中，相當重要。再者利用全球化佈署的一個非常重要工具亦是「軟件規劃」，這個軟件它是一種就是模擬3D動態的物件，突破一些繪圖規範達到成本控制，包括這個綠建設、包括這個管線的一些安裝，這些領域其實都發展得非常好，也能解決現有問題。注意環境變動慎選進場時機北京北大資源地產有限公司副總裁白威：房產趨勢一直在變，為什麼北京房價會漲，是因為政府手裡還有土地，房價低了土地一定賣不出價，所以一定讓房價要漲，這麼漲起來之後地價會賣得更高，一旦某天，北京沒有地可出了，就一定會拿到政策把你手中的貨擠出來二次分配，這個就是社會發展，因此人民應注意環境變動，慎選合適進場時機。房價未來幾年螺旋式上升福建群升置業有限公司總經理郝先俊：最近大陸講中國房地產黃金十年，已經差不多要快結束，但未來的白銀十年要到了，那肯定還是一個良好的發展時機，就泡沫化問題討論中國的海岸線沿著東南沿海，就是沿二線城市包括直轄市，如：重慶、成都等重要城市的話，房價未來幾年還是呈那種螺旋式的上升的，除非發生不可預料的戰爭，只要是和平年代，沿二線城市很有發展機會。當經濟發展到一定的程度時，消費者需要更舒適、科技化的產品，能迎合市場的需求，滿足不斷提升的生活需要的話，這類型房子還是有價值空間。迷你倉