銀行估值按月跌1%至3.6% 換樓鏈斷層 中高價屋苑最受壓

新盤近月頻以優惠價推售，迷你倉最平二手業主叫價持續受壓，導致市場頻錄低市價成交個案，本報綜合三大銀行估價，發現三十五大指標屋苑，銀行估價按月普遍下跌，跌幅由約百分之一至三點六不等，反映銀行估價有向下趨勢，並以樓價水平在五百萬元以上屋苑為主。本報綜合�豐、中銀及�生銀行網上估價數據，就三十五大指標屋苑銀行估價進行統計，發現當中單位估值普遍下跌。其中�豐估價中，有十七個單位估價按月被調低，當中跌幅最大為將軍澳維景灣畔；�生估價中，則有九個屋苑錄得下跌，另有二十三個屋苑估價未有變化；而�生估價則按月普遍保持平穩，三十一個屋苑按月估價相同，其餘四個屋苑錄得下跌。維景灣畔跌幅最大另外，估價下跌個案，主要集中在樓價五百萬元以上水平單位，以�豐估價為例，十七個被調低估價的單位中，當中十三個均為估值五百萬元以上之單位，反映中高價物業估價在現時市況下造價已見回落。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，網上銀行對多個屋苑的估價下調，反映樓市正整體下跌。然而銀行畢竟以實際成交作為參考數據，鑑於近期交投較少，故估價回落幅度尚算溫和。銀行任用不同估價行對物業估價，加上不同銀行為吸引顧客申造按揭也特別「估足價」，另外，銀行衡量各住宅的風險，估值因而各有不同，且存在明顯落差。至於估價下跌集中在中高價屋苑，王美鳳解釋，近期市場上以中細價單位交投較為活躍，充足的需求支撐�樓價；反中高價單位交投量較少，業主為促成套現紛願意減價，價錢回落會較明顯，故迷你倉貴價單位估價調低佔多。港置高級執行董事伍創業表示，近期新盤頻以優惠推售，搶成市場焦點，使交投全集中於一手，二手業主因而叫價受壓，並頻以減價及低市價沽貨，銀行估價因而跟隨市況向下調整，並可視為銀行對樓市信心下調的訊號。跟隨市況下調伍氏稱，隨�市場成交持續萎縮，銀行承造按揭個案少之又少，個別「唔夠數」銀行估價會相對進取，因此有銀行估價按月仍大致保持平穩，變現普遍調低估價的市況下，估價變相相對較高。他續指，淡市下，估價一般會成為準買家還價的標準，他預期隨�銀行調低估價，今年第四季二手成交仍會以低市價個案為主導，整體樓價將較辣招推出時有明顯回落。龍頭屋苑�魚涌太古城有單位估價，按月錄得百分之零點五跌幅，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，太古城本月至今暫錄十一宗成交，當中逾半數成交個案屬低市價個案，低市價幅度約百分之三，主要由於新盤優惠價搶客，中高價屋苑首當其衝，但現時業主若以低市價百分之三以上開賣，仍獲承接。他續指，如本月初翠榕閣高層A室，以一千七百萬元成交，實用呎價一萬五千二百六十元，低市價百分之七沽，相信估價仍有下調空間。市場用家主導，中細價屋苑續錄承接，估價也相對硬凈，美聯營業經理熊建明指，馬灣珀麗灣本月暫錄八宗成交，已追貼上月全月成交量，而近日成交個案多屬市價，故銀行估價按月普遍保持平穩，如新錄得的三十一座中層G室，以四百七十二萬元售出，實用呎價八千九百八十三元，據悉原業主須繳付SSD稅款約二十三萬元。儲存