佛山版

雖已步入寒冬，迷你倉但三水新城周圍卻洋溢著一片熱鬧氣息。在建的捷和廣場樓價持續走高，成為三水樓市的新貴；而在不遠處，保利地產進駐三水的首期項目也正熱火朝天地推進中。毫無疑問，作為三水未來的城市之心，新城的引力效應已開始凸顯。但放之于廣佛肇區域一體化視野觀察，三水新城要在遍地開花的新城中突圍而出，需找到一條彎道超車的路徑。日前召開的中央城鎮化工作會議為新型城鎮化推進指明瞭方向：城鎮化要以產業作為支撐；要依托現有山水脈絡等獨特風光，讓城市融入自然，在城市裡面要"望得了山、看得見水、記得起鄉愁"。反觀三水新城臨湖造城的理念就與此頗為契合。作為三水生態"綠芯"和產城互動的載體，歷經兩年的醞釀，目前三水新城在通過"生態環境引人、高端產業聚人、宜居城市留人"，"三輪驅動"打造廣佛肇中心引商聚人的強大"磁場"，以跨越"空城"、"睡城"的陷阱。在未來三水產城互動的城鎮化探索上，三水新城將如何走出有別于以往工業化驅動的綠色崛起新路，產城人融合又將綻放出怎樣美好的城市圖景？生態驅動的城市崛起新路每逢周末，在南海開廠的李凱陽都會帶上家人，逃離繁華都市里的"鋼筋混凝土森林"，驅車數十公里來到雲東海享受難得的湖光山色。"走遍佛山，恐怕也難覓第二塊這樣的淨土"。2000多年前，這裡是煙波浩渺的"古雲東海"，如今是坐擁7000多畝大湖、3000多畝森林公園的珠三角城市"綠芯"。2008年雲東海街道成立之後，就被列為不開發區，一直致力于生態建設。目前森林覆蓋率已超80%、環境質量達國家一級。幾乎與雲東海街道成立的同時，麗日天鵝湖、高爾夫莊園、深業雲東海等高檔樓盤相繼雲集，李凱陽和身邊的幾位企業家朋友也被雲東海良好的生態環境吸引，在這裡買了房，甚至定了居。未來這裡將成為三水新城市中心、新生態宜居中心。三水新城管委會主任、三水區長陳英文認為，面對周邊�多新城的競爭及廣州和佛山中心區的強勁發展勢頭，要避免被"虹吸"侵蝕的尷尬，生態是其最為突出的核心競爭力之一。隨著後工業化時代的到來，生態文明建設因上升到國家發展戰略層面而備受關注。日前召開的中央城鎮化工作會議更將城市與生態互動關係進一步凸顯，要依托現有山水脈絡等獨特風光，讓城市融入自然，把綠水青山保留給城市居民。而三水新城的規劃正好與此契合。借現有山林水都的自然優勢，新城以"南國水都、水秀荷香"為定位、以水軸為特色，構築"山—湖—島—城—江"生態城市格局，將城市和生態融為一體。讓居住在城市裡面的人"望得了山、看得見水、記得起鄉愁"。與此同時，新城還將綠色的理念貫徹到未來的城市開發之中，務求全面打造一個生態節能之城。據瞭解，在三水新城集中的商業區、住宅區和公共建築區域，將綜合利用水源熱泵、太陽能光熱、光伏發電等各種新能源技術，力爭到2015年，中心城區新能源應用占到城市能源消費總量的6.17%。有本土觀察人士認為，對於佛山這個製造業大市而言，在經歷前30年的工業化狂奔以後，環境容量日趨逼仄，如能對三水新城這座"城市綠芯"進行系統保護和科學開發，將可能改變以往依賴工業化拉動城鎮化的模式，創造生態驅動、綠色崛起的城市發展新路徑。產業興城夯實崛起之基礎伴隨著城鎮化新一輪號角的吹響，近十年來各類新城遍地開花，但學界和輿論界一直存在著質疑的聲音，其中一個重要觀點就是：伴隨高標準硬件建設的新城，如何在流光溢彩中避免"空城"？與其他新城面臨的困惑相似，三水大量的常住人口集中在城鎮化水平相對較高的西南中心城區，而新城所處的雲東海區域目前大部分還屬於農村，城鎮化程度偏低，常住人口僅3萬人左右。要避免重蹈一些新城新區的覆轍，關鍵要在聚攏人氣上著力。正如不少學者所指出那樣，新型城鎮化需要有產業作為支撐。而事實上，佛山的城市發展歷程中，工業化帶動城鎮化是主力。正如市委書記李貽偉所言，佛山的城鎮化之路要靠產業人來推動，人的聚集帶動製造業的發展，製造業反過來又促進第三產業等各種要素的聚集。但對未經工業化洗禮的三水新城而言，如何集聚產業人，走出產業發展新路，實現彎道超車？"如何在保存好優良生態環境的同時，又能通過產業發展來吸附人氣，我們認為首先借助旅遊休閒、文化創意等第三產業帶動比較合適。"三水新城管委會副主任、雲東海街道黨工委書記何勇祥介紹，今年引入的佛山（三水）卡通奇境文化創意集聚區、影視三水兩個產業項目就為新城破解聚人之惑。據悉，這兩大項目集文化產業、娛樂活動、休閒服務等元素于一體，不僅立足三水，對周邊區域同樣具有較大的吸引和輻射作用。在此基礎上，未來將發展的觀光農業、水上游樂項目等生態休閒、觀光娛樂產業，也有望放大引商聚人的"磁場效應"。與此同時，知識密集型等高端新興業態也將在三水新城崛起。今年落戶的微安IT科技產業園計劃投資32億元，引入近百家國內外知名品牌IT企業進駐，建設IT學院、手機遊戲及應用產業基地，雲計算智慧城市總部。"不同于傳統的工業園區，這裡將工作、生活、休閒設施集于一體，便於吸引高端人才常駐發展。"何勇祥預計，產業園或將帶動過萬人集聚。此外，地處獅山、樂平、大旺等產業集聚帶，作為佛山高新區核心園的產業服務和優質生活區，這意味著三水新城不但依托區內日益壯大的產業基礎，還將承接服務周邊的產業外溢和輻射。"三水新城的發展定位，就是從獅山工業園區產業發展轉變中尋得機遇。"中山大學地理科學與規劃學院教授袁奇峰說。未來三水新城將圍繞總部經濟、文化創意、科研教育、休閒養生、生態居住、旅遊度假、會展商務、公共服務等都市型產業重點發展，為樂平、大塘乃至南海獅山數十萬產業人群提供高端生產配套和生活服務，成為產城互動的高端現代服務業載體。臨湖高端造城"築巢引鳳""不能用裝麻雀的籠來裝鳳凰。"產業聚人僅是新城崛起的充分條件，高端產業往往帶來高端的人才，但高端人才對城市環境的要求也往往很高。"要充分發揮產業人推動城鎮化作用，關鍵還是讓城市留人。"上述觀察人士表示。根據三水的新城市規劃，到2015年中心城區將集聚50萬人口，而目前的西南舊城已有30萬人口，且已處於飽和狀態。這意味著作為未來新城市中心的三水新城，將至少容納20萬人，加快城市建設的需求異常凸顯。"由於城市建設滯後，三水在留住人才方面一直是比較薄弱的。所以新城建設要注重配套提升和完善。"陳英文認為，三水新城要真正引人聚人，首先要做好內功，城市形態要高端，城市功能要完備。生態宜居則是其主打的城市元素。據介紹，三水新城的規劃結構將以景觀水軸為新城水生態的"主動脈"，自雲東海北湖起，經南湖、荷花世界並穿越新城�動區後連通西南湧，且沿水系構建，依托廣佛肇輕軌站和荷花世界等核心節點，以軸線和核心組織周邊用地，分別構建EOD、SOD、TOD三大功能片區。其中，位於新城規劃範圍北部的南湖片區作為EOD儲存倉區，主要功能布局為休閒旅遊區、休閒商務活動區，打造服務珠三角的旅遊休閒度假區；中心區則由以提供市民服務的SOD片區和以輕軌站為發展極核的TOD綜合服務區組成，主要功能布局為公共服務、商務辦公、高端零售。位於規劃範圍南部的高豐、橫湧、伏戶三片區則被定位為與主城區對接，面向區域市場，推動舊村改造的生態居住組團，主要功能布局為居住街區、商業中心、商業街區，打造低密度、綠色低碳住宅社區。作為新城日後的城市靈魂，景觀水軸的規劃建設也盡顯高端和前瞻。由於新城處於低窪地區，水網密佈，為避免重蹈舊城"水浸街"之覆轍，水軸可將水系連通，承擔調蓄排水的功能。同時將在景觀水軸中設置水源熱泵等新能源設備，利用冷熱轉換原理，為沿岸的大樓供熱製冷。與此同時，新城還將�動西南湧北段水景的建設，將結合生態和人文理念，打造兼具歷史文化、生活休閒、自然生態的濱水空間，將與南段一起，成為新城東入口一道亮麗的風景線。目前"一軸一帶"、"三縱五橫"等重點城建項目已陸續�動。"預計在明後年將陸續顯現成效，屆時新城的面貌將煥然一新。"三水新城管委會市政建設局相關負責人說。新城建設怎樣借力市場"添柴加火"？■聚焦一座新城從規劃理念走向"骨肉漸豐"，需要一點一滴的積累，而城市建設則是至關重要的基礎。隨著新城建設大幕的拉開，"一軸一帶"、"三縱五橫"等城建項目耗資龐大，對財政並不寬裕的三水而言，壓力不輕。而事實上，在地方財政相對吃緊的大背景下，要讓新城加速崛起，除了要求政府建設理念具有前瞻性，更考驗政府實際的運營智慧。日前召開的中央城鎮化工作會議就強調，推進城鎮化要堅持使市場在配置資源中起決定性作用。而一系列"空城"、"睡城"的失敗教訓也表明：新城建設需要政府的引領和推動，但更要注意遵循市場規律，讓政府"點火"，市場"添柴"。在這門政府與市場的藝術中，三水新城已開始邁出成功的第一步。在今年�動的城建項目，不乏有市場力量的身影：保利地產參與新城SOD商務片區的開發，廣佛肇城軌三水站TOD合作開發城市綜合體……借市場之力為新城建設加碼提速。龍頭帶動發揮資本"鯰魚效應"最近，經常來往于南豐大道的三水人都會向靠近荷花世界的一個地盤投去關切的目光。而工地里，工人們正密鑼緊鼓地施工，作本年度的最後衝刺。這是保利地產落戶三水的首個項目。自今年五月悄然進駐後，便引起各方的關注。"保利進入三水房地產了。遲點，中海、萬科將紛紛進入三水！"此次保利攜手佛山永晟投資有限公司斥資8億元競得三水荷花世界旁三塊總占地面積27.6萬平方米的商住地。按照規劃，該地塊將作為三水新城SOD服務中心區，主要功能布局為公共服務、商務辦公、高端零售，其中有頗具特色的沐荷源文化服務區、水輕苑商業商務區。不同于以往單純專注于住宅開發，保利將結合新城規劃，建設包括文體活動中心以及綜合商務樓等，打造70.3萬平方米的新城核心區大型商住項目。參照保利進駐佛山的發展史，自2005年正式進軍以來，從千燈湖高新區、佛山新城、禪西新城到德勝商務區、廣佛國際商貿城中心區。每到一處無不為當地建設加碼提速，並吸引大量產業和人氣的集聚。千燈湖板塊就是最為成功的典型。此外，早在去年新城成立一周年之際，三水就已攜手南網能源、粵財信托、永鑫控股、承興國際等大項目，撬動新城基礎設施的建設開發。今年新城又與浙江陸特能源有限公司簽訂框架協議，共同探索水源熱泵在公建項目中的應用。業界人士認為，保利等行業龍頭的進駐將起到"鯰魚效應"，極大增強投資者對三水新城的信心，帶動新城開發建設的步伐加快。TOD開發助力中央商務區崛起隨著佛山逐步邁入軌道交通大發展時代，三水也作為區域發展戰略下的重要據點。其中三水新城就坐擁廣佛肇城軌"三水站"和"雲東海站"兩大交通樞紐，能否利用好城軌所帶來強大的人流、物流和信息流，將決定新城未來的輻射範圍和能力。為此，今年三水新城與佛山城際軌道實業有限公司簽訂合作協議，將在城軌三水站採用TOD開發模式，範圍南起荷花南路，北至湖濱北路，東起塘西線三期及河西路，西至鄧培北路及南豐大道。總面積2.22平方公里，是省政府確定的珠三角城際軌道第一批六個TOD綜合開發站場之一，也是省發改委確定的省重點建設項目。TOD模式，即以公共交通為導向的開發，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。該模式提倡軌道樞紐與城市空間發展相融，對周邊土地進行高強度開發和綜合利用，建設發展如商業、住宅、辦公、酒店等城市綜合體和上蓋經濟，目前在國內不少城市已取得成功經驗。三水新城管委會相關負責人透露，TOD開發區將圍繞"廣佛肇城際軌道三水站"形成全區的中央商務區，以商業商務中心和交通樞紐職能為主導，兼容文化娛樂、旅遊及城際通勤服務職能的綜合性城市中心區，成為佛山西南板塊新中心，輻射珠三角西北的橋頭堡。此外，TOD開發區還將結合三水新汽車站建設，將兩者功能合而為一，無縫對接。"以往我們在考慮新汽車站選址時，主要考慮單一的交通功能，在借鑒新加坡、香港等先進經驗後，我們將新汽車站進行商業、社區配套等城市資源開發相結合，提高土地的利用效率，還可引入社會資本，緩解建設壓力。"何勇祥表示。新城三大"造心"項目"一軸一帶"生態景觀建設景觀水軸：工程分兩期進行，一期工程今年10月份動工。重點是新城商務中心區域水庭的挖掘，括水系駁岸、景觀湖面的營造，景觀小品、綠道、綠化的建設等，打造"南國水都、水秀荷香"的"水城"；二期工程的重點則是將TOD開發區水域與西南湧連接起來。整個景觀水軸打造工程大約需要1年時間。西南湧北段綜合整治工程：工程總投資1.4億元。整治範圍為：左岸為廣三高架橋以北4.7公里，右岸為該橋以北2.7公里，工程任務主要包括堤岸建設、湧道清淤、景觀建設等，將結合生態和人文理念，打造兼具歷史文化、生活休閒、自然生態的濱水空間。今年9月動工，預計2015年完工後，將成為新城東入口一道亮麗的風景線。"三縱五橫"市政路網建設新城�動區的基礎骨架，包括3條縱向道路：魯村路、高豐路、河西路；5條橫向道路：虹嶺路、桃園路、協和路、湖濱南路、湖濱北路。項目範圍南至廣三高速，北至虹嶺路，東至河西路，西至南湖路。其中虹嶺路、桃園路、高豐路、河西路是新城內的主幹路，魯村路、協和路、湖濱南路、湖濱北路是次乾路。以上工程6月完成初步設計，7月完成施工圖設計，10月後陸續動工。二期工程市政道路包括荷園路、翠雲路、規劃橫三路、三達北路以及南豐大道景觀橋等工程，目前已完成可行性研究等前期工作，計劃明年3月份開始全面�動。策劃：王伯樂 趙進 三宣撰文：羅湛賢 三雲宣圖片說明:三水新城通過生態環境引人、高端產業聚人、宜居城市留人，形成一個廣佛肇中心引商聚人的強大磁場。 盧奕誠 攝; 三水新城規劃效果圖。迷你倉最平