平賣吸客 囍匯首批沽清 不足4小時售220伙 摩通料樓價跌三成

香港文匯報訊（記者 梁悅琴）新盤送稅增優惠促銷見成效，迷你倉瘋狂收票4,483張灣仔囍匯引發購買力，昨開售的首批220伙住宅，不足4小時就全數沽清。發展商昨日傍晚隨即把早前公布價單未售的110伙加價2%，及加推第三批110伙，平均實呎價19,776元，較同區的嘉薈軒、星域軒等新落成樓盤的二手實呎價低16%至32%。投行摩通的報告預測，發展商減價會令樓價進一步下跌，預計明年樓價將跌最多30%，看淡地產股。 以收4,483票成為今年票王，及以送稅及即供等優惠最多達17.5%的灣仔囍匯，昨日早上11時推售首批220伙，發展商之一信和置業營業部聯席董事田兆源表示，項目早上11時開售，開售不足4小時，220伙全數沽清，套現逾18億元，售出單位平均呎價約19,100元，所有買家全部以私人名義購入單位。 加推後呎價仍低過同區 市場消息指， 昨日買家有少部分為外藉人士，亦有逾10個買家連購兩伙。至於昨日最後一個揀樓籌號為340多號。 有見銷情火熱，發展商昨日傍晚隨即把早前公布價單未售的110伙加價2%，及加推第三批110伙，平均實呎價19,776元，包括首次推出第1座單位，扣除17.5%售價優惠後，折實入場費約819.39萬元，平均呎價約18,009元，單位為第1座6樓D室，面積455呎。新加推110伙的實用面積由338至760方呎。目前同區新落成的嘉薈軒二手實呎價約2.35萬元，星域軒二手實呎價約2.9萬元。 明年挑戰大看淡地產股 摩通昨發表報告，預期明年底本港可售一手單位約14,800個，樓價有機會跌20%至30%，因為發展商的新盤定價下調，同時為爭取多於一個物業的客戶，減價下會令樓價進一步下跌，預期明年樓價會跌25%。加上內地遊客消費模式改變，零售銷售增長放緩，會導致街舖租金下跌，該行認為，明年本港商場及住宅市道充滿挑戰，故將本港地產股評級展望定為負面。不過，摩通認為，長實及新地有海外及內地業務支持，可成地產股首選。 中原亞太區住宅總裁陳永傑表示，發展商以送稅及低於二手價10%至20%開售囍匯首批單位，加上發展商提供不少長成交期付款方法，或第二按揭，令買家首期減少，灣仔區又是成熟區，又近中環，容易出租，自然吸引不少用家及投資者入市買一手樓。他相信，第四季買家仍會追捧一手樓。 二手不大減交投續蕭條 陳永傑指出，政府期望樓價平穩，想發展商以低價賣樓，近月來各大發展商自動減價賣樓，有利樓市健康調整，相對二手樓業主不肯大減價，亦沒有優惠，首期要六成才可買樓，未來一段時間市場焦點都會轉移一手盤，二手樓因無大幅減價，交投會變得蕭條。 熱銷背後 原因一：投資者重新入市 自政府推出辣招以來，由於炒家成為主要打擊目標，住宅市場投資者大減。但九龍站天璽10月中以回贈「雙倍印花稅」及「買家稅」優惠「抗辣」，吸引大批投資者入市，甚至內地客入市後，其他新盤紛紛效法，投資者重投樓市。今次囍匯能夠挑動一班「餓盤」已久投資者的「神經」，原因也在「夠平」及「易租」。樓盤所在的灣仔區位於銅鑼灣零售核心區與中環商業核心區的中間，樓盤則鄰近灣仔地鐵站，易吸引中環高收入上班一族進駐，自然成為收租盤大熱。 翻查最近報道，至今到過樓盤參觀的投資者、名人多不勝數，包括前聯交所(現稱港交所)副行政總裁許浩明、藝人莫文蔚、蔡少芬、陳山聰、名模Amamini storageda S.，連兩年來未有於香港買樓的美容界名人鄭明明亦出動，入6張票。 除此之外，最近外圍不明朗因素減少，11月14日候任聯儲局主席耶倫透露可能推遲退市，加上近日內地三中全會的消息則令港股炒上，均令市場投資者情緒更趨樂觀。 原因二：平過二手促銷 發展商的定價亦決定命運。就囍匯而言，信置、合和等為樓盤提供最高17.5%折扣，雖然賬面看來，折扣的幅度少過之前其他新盤，但實際上樓盤開價貼近二手，平均呎價2.27萬元，貼近與同區嘉薈軒二手實呎價約2.35萬元、星域軒二手實呎價約2.9萬元等，再加上折扣優惠，折實呎價再減至18,771元，難怪連發展商亦聲稱低於同區二手呎價20%。 另一新盤，位處東涌的昇薈亦同樣走平價路線，首批318伙本周六開賣，定價平均每呎9,686元，計算約20%的折扣優惠，即供均價7,672元，等同區內二手價。同樣以平價賣樓的結果，令兩盤成為今年收票的「冠亞軍」，囍匯收4,483票登「票王」，昇薈至昨日亦收3,213票排第二，幾乎可以肯定會「開紅盤」。 事實上，以低開價吸引市場的銷售策略早見於10月尾開售的The Austin，今次囍匯的銷售模式如同The Austin「加強版」，亦由於兩盤開價接近，不少代理相信，未能買入The Austin的向隅客，轉戰囍匯，令樓盤更見搶手。 業界人士指，今年來樓市氣氛低迷，加上年尾新盤眾多，發展商要聚焦市場只有透過降低價錢吸客，但過去的新盤都「低開高收」，先推景觀較差的單位平價吸客，之後逐步提價，今次兩盤是否採同樣策略仍有待觀察。 原因三：新盤按九成易上車 除平價吸客，主打用家的東涌昇薈，更夥拍渣打銀行提供按揭優惠，將用家的買樓意慾「全面點燃」。據資料，發展商將聯同渣打銀行，為昇薈買家提供按揭保險計劃，600萬以下單位最高可按九成，減輕首期。同時，銀行還為買家豁免「按揭初步評估服務」的申請服務費，另可享按揭利率低至H+1.8%，及優惠利率(P)實際按息約2.15厘。 二手樓業主若非等錢使，一般都不會大幅減價，同時付款期、付款安排亦絕不如新盤般多選擇。此外，銀行按揭方面的限制亦多，如最多只能做七成按揭，即使可以做二按，但息率也較高。同時，二手樓的按揭年期限制亦多，銀行一般規定按揭還款期上限是30年，還款期加樓齡上限是40年，意即樓齡25年的物業，原則上只可做15年按揭。在此情況下，如樓齡已達40年美孚新�，原則上已不能申請按揭。 ■記者 顏倫樂 囍匯買家反應 李小姐：覺得自己好好彩 抽中頭籌的李小姐表示，自己只是普通打工仔，於前日入了2張票，前晚獲地產代理通知抽中頭籌，覺得自己好好彩，斥資1,100萬元買入第3座8樓A室，實用面積591方呎，她本身亦於灣仔區租樓住，見囍匯樓底高、折扣大、用料好而入市，未定租或自住，亦未想過樓價會否下跌，只是想買就買，目前手上無物業。 林小姐：買1伙收租保本 抽中41號籌的林小姐表示，本身為文職人員，以600多萬元買入一個開放式單位，計劃作收租保本用，今次是她首次置業，覺得樓盤有折扣優惠是吸引入市因素之一。對於市建局有份發展的囍匯呎價亦近2萬元，她坦言，客觀而言要看樓盤配套、地點。她稱，自己早年曾於灣仔居住，現時搬往東區，覺得灣仔區有潛力。至於會否擔心樓價會下跌，她稱，自己經濟能力可以接受。■記者梁悅琴 迷你倉