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郝繼霖 2012年加盟深業置地，存倉現任深業控股高級商業顧問、深業置地常務副總經理。在1997年至2012年間，就職于太古地產，任太古地產廣州及華南區總經理，十年磨一劍操盤廣州太古匯項目，成為現今廣州最為高端的購物中心。在履職太古地產前，曾任和記黃埔市場營銷總監，參與和記黃埔旗下上海梅隴鎮廣場、重慶大都會廣場的規劃、運營等工作。 2002年至2011年，郝繼霖用了10年的時間打磨了一個項目———廣州太古匯，成為目前廣州最為高端的商業購物中心和文化中心。 早在1994年，郝繼霖開始涉足商業地產，在和記黃埔履職期間打造的上海梅隴鎮廣場至今仍是上海最受歡迎的購物商場之一。 而今執掌深圳120萬平方米的深業上城，郝繼霖對它又有著怎樣的期待？ "幹部"身份的轉變 19年的商業地產運營經驗，郝繼霖在業內被稱作"元老"，他和他的團隊也成為開發商們"狩獵"的第一對象。2012年2月，郝繼霖離任太古地產，割舍下如"兒子"一般的太古匯轉戰深圳，加盟深業置地，任深業集團商業總顧問、深業置地副總經理。此時，離太古匯開業僅過半年。這次離任，在業內引起了震動。 "來深業主要是因為深業上城這塊地。當年我第一次來看到它時，原有的廠房還沒有拆，我也還沒做完太古匯。"郝繼霖坦言，自己到來之前對深業並不太瞭解，但深業上城這個比太古匯至少大一倍的項目令他著迷，"希望在自己的有生之年，操盤內地公司打造一個值得中國人驕傲的項目"。 從港企到國企，"幹部"身份的轉變還是讓他有點小小的不適應。"就是程序更多了，一套一套的。國企的性格是要低調，但又要做品牌，這裡面有時候就有點矛盾。"郝繼霖幽默地談笑。 太古匯十年 說起太古匯，郝繼霖不無驕傲，"天天走工地，我甚至可以說，沒有一個人比我更熟每一條樓梯的位置。我都不知道為什麼能有這麼好的韌力，覺得一定要蓋好才能走"。他告訴南都記者，太古匯、太古地產用十年的時間教會了他"堅持"、"忍耐"、"變通"、"信任"。 2000年去廣州，2002年常駐廣州，2007年項目開工，2011年做好。對於這個"懷胎10年"的項目，郝繼霖依然滿懷感情，"以前沒有太古匯這麼大的項目，也沒有太古匯那麼多的曲折。讓我欣慰的是，因為堅持，現在建成的項目與10年前當初我們規劃設想的吻合度達到了90%"。 "深業上城要追求的就是一種'尚上'生活，它的規劃至少要提前10年，希望每個人都能向上，對生活的追求更高尚，對事物的感受不再流于俗套的、表面的、金碧輝煌的。"郝繼霖談到，緊張的工作生活讓越來越多的深圳人開始追求自由、自在的生活空間。他這樣描述想象中自己的工作空間：一間很大的開間、一張很大的辦公台，沒有沙發，同事們來到這裡，席地而坐，討論工作。 對話 太古匯當初並沒想到要做10年南方都市報：為什麼會花10年的時間去打造一個購物中心？ 郝繼霖：其實不是準備花十年，那時候希望4年就蓋起來。但在2002年簽約後，因為種種事情的發生，再加上太古地產的水土不服。這從另一個角度說是堅持，開發商有個規劃、想法，就不想隨便改變。正是這個堅持，衝破了很多的阻力，到2007年才正式開工，2011年落成，9月正式開業。 南都：有什麼經驗值得分享？ 郝繼霖：第一是定位。太古匯在2002年簽約時，已認定要做成廣州最高端的購物中心。第二，在設計上一定要創新。用六個詞形容太古匯里的設計，就是空間、層次、柔軟、和暖、天然光、人造光。第三，在建築上堅持要精緻，細節上要把握得很准。現在大部分中國的建築，外立面看上去很好看，但進去都不能細看。第四，招商要把主要大品牌先招進來，他們更有創新的意念，把新的概念帶進來。 南都：你剛剛講的四個方面，在深業上城會有哪些創新？ 郝繼霖：大的原則不會變，但細的定位不一樣。舉例來說，深業上城針對的客戶是20歲以上，太古匯針對的是30或35歲以上。從太古匯到深業上城這段時間我們就發現，社會進步很快，年輕人讀完很多書回來，已經看過很多事物，對社會的要求、消費模式、休閒理念都不一樣了。因為定位不一樣，所以從設計上也不一樣。舉例來說，從商業上，高端的有個國際的品牌街，中等的有個商場，另外為更有性格的年輕人做個露天的小鎮，把特色的有風格的有設計味道的東西帶到這裡來。在招商方面，也會引進更多新冒出來的品牌，有自己品味的店鋪。不一定太貴，但有性格，有品質，要的是享受自在、享受生活的人。 商業上，深圳比廣州走得前一點南都：這塊也是深圳商業空白點？ 郝繼霖：我個人認為，深圳品牌店還不夠，除了萬象城有，不見得其它區域有。現在的商場還是有可以進步的空間，因為萬象城已經很早了，它的定位和規劃跟現在的需求可能都不一樣。與上海、北京相比，深圳毗鄰香港也正阻礙高端品牌進駐，但以目前的深圳市場看，每個奢侈品品牌可以有兩家店。 南都：在廣州做商業地產跟在深圳有什麼區別？ 迷你倉 郝繼霖：在商業上，深圳比廣州走得前一點點。在深圳，每個商場都有自己定位，cocopark是以年輕人、以飲食為主，萬象城是以白領、中高收入的人為主，歡樂海岸是以吃為主，海岸城是以家庭為主，沒有太多的衝突、矛盾，也證明每個開發商都知道自己要做什麼，這一點是蠻成熟的。但能作為地標性的項目還不很多。深業上城是希望滿足更立體的、更全面的需求，不分年齡、不分需要、不分喜好，都可以找到自己想要的。 南都：太古匯的整個設計運營都稱得上是"精品"，從現在的運營情況看，它也是成功的，如果一定要找出您不滿意的地方，您覺得遺憾是什麼？ 郝繼霖：商場的成熟期一般需要6年，但當時太古匯因為想做到開業完成100%的入駐率，有些不是很適合太古匯的客戶也勉強放進來。另一真正的遺憾，是在整個太古匯設計，應該有一條隧道，在商場北面直接接駁廣州1號線。因為太古匯本身已經有三號線接駁，但如果有一號線，就可以使太古匯本身成為一個交通樞紐。人流在地鐵換乘的過程中，可以到商場里逛一圈，這樣一來，商場東北角就應該比我想象中更旺，但很可惜，因為某些原因，隧道沒有建起來，所以現在太古匯還是有沒那麼旺的角落。 南都：做太古匯的10年，經歷了很多的曲折和磨難，我想知道這過程中當您面對質疑和壓力的時候，有沒有想過放棄、轉身、離開？ 郝繼霖：真沒想過離開。我都不知道為什麼有這麼好的韌勁，覺得一定要蓋好才能走。這是我人生很寶貴的十年，很好地學習忍耐，打通每條路，堅守設計的理念。那時天天走工地，我甚至可以說，沒有一個人會比我更熟每一條樓梯的位置。 國企要低調又要做品牌，這需要平衡南都：做深業上城這麼大的一個項目，挑戰之處有什麼？ 郝繼霖：第一，深業以前以做住宅為主，沒有商業的經驗，這需要很多的溝通。第二，深業上城至少比太古匯大一倍，就意味著困難大很多倍。而且功能複雜很多，有公寓、有LOFT，太古匯比較簡單，就是一個商場、寫字樓，加一個文化中心。第三，深業本身的國際名聲還是不夠。在國際上，跟太古比，深業的效應只在小部分人，更偏向住宅。而且國企又不能太高調，又想做品牌，所以有時候有一點點需要平衡的地方。 南都：在國企體制中，有沒有不適應？ 郝繼霖：很多人都知道我在太古15年，但在太古之前，我也做過幾家公司，適應力還是強的。不過深業也很照顧和尊重我。不習慣的地方就是程序多了一點，這也是每個公司的文化不一樣。 南都：那會不會令創新空間沒那麼大？ 郝繼霖：不會。因為項目很大，不同功能就需要不同的設計團隊。這反倒給了我更多空間、更多機會接觸不同建築師。比如我們的設計團隊請了兩個美國、一個香港、一個本地，包括著名設計公司SOM負責南區總體規劃及產業研發大廈(含酒店)的設計，A R Q負責商場的設計，U R BA N U S負責LO FT的設計，GRA V IT Y負責北區公寓的設計。 南都：加盟深業之後對公司架構、商業思路等作了哪些調整？ 郝繼霖：深業置地的成立多多少少跟我加入有關，要成立一個公司專門運營商業。第二，我會更多跟他們解釋，商業的成功需要什麼因素，比如要用對設計師、不能看短線要看長線、需要看細節，這跟住宅不一樣。商業是可以長期持有的，才能升值。也因此，深業集團的其它公司也開始放膽去嘗試商業。 不像豪宅，就是我想要的南都：廣州太古匯的文化中心已成為一個對文化人有聚集效應的場所，對深業上城的定位你又有什麼樣的期待？ 郝繼霖：文化、藝術在商業裡面是很重要的。深業上城也很注重這方面，所以我們在小鎮上會有書店，有一個可以坐200人的小演廳，小型的話劇、展覽、表演可以在這裡舉辦。 南都：您在商業地產的開發運營中，似乎有一種對美學的、文化的、生活氣質的追求，為什麼？ 郝繼霖：我不應該說是潮流，但當每一個人對生活再有一些要求的時候，往往都會朝著藝術的方面。除了吃得好、買東西，自然再下一步就是精神的部分，特別是文化、藝術，都是人所傾心的。聽聽音樂、看看畫，可能你不懂，但你會去想，藝術家為什麼會這樣去畫，這也幫助我們每一個人稍微有一點時間離開現實的世界。深業上城以"尚上生活"作為宣傳語，就是希望每個人都能向上，對生活的追求更高尚，對事物的感受不再流于俗套的、表面的、金碧輝煌的。有人來看我們的展示廳，說好像低調了一點，不像豪宅。這就是我想要的，就是我們所定的位置。我希望人們回到家，看到不是到處都是水晶燈、金碧輝煌，反而是大自然，享受你自己，可能就因為那幅畫、那個雕塑品說出萬千的語言，給我們生活另外一個水平。 南都：怎麼看待電商對商業地產的衝擊？ 郝繼霖：其實受電商衝擊最大的是大賣場，但當消費力到一定水平以後，它就不是電商能取代的。人們需要到商場進行這種體驗式的購物，我們也會為此做出更多聚攏人群停留的設計。現在香港還是有很多高檔商場營業額每年仍以20%的速度增長。 採寫：南都見習記者 詹燕燕 攝影：南都記者 胡可 自存倉